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城市服務行業(yè)發(fā)展趨勢、競爭格局及發(fā)展特征解析

1、城市服務行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

城市服務行業(yè)在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和政策支持下持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)定，物業(yè)管理服務需求增長。隨著經(jīng)濟穩(wěn)中向好，居民對物業(yè)公司提供的資產(chǎn)和生活服務需求不斷增加，行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步擴大。

（1）行業(yè)規(guī)模增長

中國物業(yè)管理行業(yè)自1981年起步，經(jīng)過《物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律的多次修訂，行業(yè)監(jiān)管逐步完善。目前，物業(yè)管理公司已服務多種物業(yè)類型，行業(yè)發(fā)展迅速。物業(yè)管理百強企業(yè)在管面積均值由 2017 年的 3,163.83 萬平方米增加至 2023 年的 6,798.10 萬平方米，復合年增長率為 13.60%；百強企業(yè)營業(yè)收入均值由 2017 年的 7.42 億元增加至 2023 年的15.50 億元，復合年增長率為 13.06%。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會的數(shù)據(jù)，截至 2022 年底，全國共有物業(yè)服務企業(yè)約 3.6 萬家，從業(yè)人員約 1,200 萬人，預計到 2025 年，物業(yè)服務市場規(guī)模將達到 2.5 萬億元。

（2）服務邊界拓寬

非住宅業(yè)態(tài)（如商業(yè)、辦公、學校、醫(yī)院等）成為物業(yè)管理公司擴展的重要方向。這些業(yè)態(tài)的市場潛力大，物業(yè)費較高，有助于提升營業(yè)收入。隨著城鎮(zhèn)化推進，物業(yè)公司逐步擴展到城市服務領(lǐng)域，服務空間不斷拓展，成為公司發(fā)展的關(guān)鍵戰(zhàn)略。

（3）滿足業(yè)主多元需求，布局增值服務

物業(yè)管理服務已從基礎(chǔ)的“四?！狈諗U展至多樣化增值服務，圍繞全生命周期和多種生活場景提供個性化服務。公司通過針對不同年齡段（幼兒、年輕人、老年人）提供全齡段服務，如托幼、養(yǎng)老、親子等，同時還涉及居家、旅游、餐飲等領(lǐng)域，滿足多元化需求。增值服務成為推動企業(yè)收入增長的關(guān)鍵，2023年社區(qū)增值服務收入均值為1.66億元，且毛利率高于整體水平。

（4）市場拓展能力提升

物業(yè)管理公司通過競標和合作拓展市場。成立專門的市場拓展團隊，關(guān)注招投標信息，尤其是非住宅項目，提升了獨立市場化和全國拓展能力。同時，通過與第三方開發(fā)商和物業(yè)管理公司合作，進一步拓寬合作邊界，2023年百強企業(yè)第三方管理面積占比已超過50%。

（5）人才結(jié)構(gòu)優(yōu)化，服務質(zhì)量提升

物業(yè)管理公司加大高學歷人才的引進，優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)。2023年，百強企業(yè)中本科及以上學歷員工占比12.16%，大專學歷占比23.15%。公司通過調(diào)整人才結(jié)構(gòu)，提升員工素質(zhì)與能力，支持高質(zhì)量發(fā)展。在智慧化和信息化趨勢下，具備智能化管理能力的人才成為重點目標。為了提高服務質(zhì)量并降低人工成本，物業(yè)公司普遍設(shè)立標準化操作程序，外包勞動密集型工作，并注重招聘、培訓專業(yè)化員工，推動智慧管理與技術(shù)創(chuàng)新，保持市場領(lǐng)先地位。

（6）科技賦能建設(shè)智慧物業(yè)

基于降低服務成本、提升管理效率、創(chuàng)新服務模式、提高業(yè)主服務體驗等方面考慮，物業(yè)管理公司對傳統(tǒng)設(shè)備進行智能化升級，運用 5G、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、人工智能、機器人等新技術(shù)建設(shè)“智慧物業(yè)平臺”，利用科技驅(qū)動智慧物業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，以實現(xiàn)服務更精細化、場景更多元化、業(yè)主居住更便捷、服務成本更優(yōu)等功能。通過整合線上及線下信息資源，物業(yè)管理公司致力于各項服務的數(shù)字化、自動化、現(xiàn)代化，并向業(yè)主、住戶及租戶提供一站式的服務平臺。

2、城市服務行業(yè)的競爭格局

經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，物業(yè)管理市場變得日益集中，中國物業(yè)管理行業(yè)參與者正面臨更加激烈的市場競爭。在此背景下，大型物業(yè)管理公司積極改善其戰(zhàn)略布局以增加各自的市場份額，實現(xiàn)更好的經(jīng)營業(yè)績。

2023 年前十大物業(yè)管理公司管理面積均值達 4.53 億平方米，是物業(yè)管理百強企業(yè)均值的 6.67 倍，頭部效應凸顯，強者恒強態(tài)勢顯著。伴隨近幾年越來越多的上市企業(yè)募集到充足的資金支持，房地產(chǎn)開發(fā)步入調(diào)整周期，母公司出現(xiàn)不同程度的資金問題，為物業(yè)服務公司收并購市場創(chuàng)造了進一步的整合機會。各公司審慎考慮并購這種高速拓展規(guī)模方式的利與弊，真正依靠自身資源稟賦和優(yōu)勢實現(xiàn)內(nèi)生增長，找到速度和質(zhì)量的平衡點，在激烈的角逐中力求占據(jù)強大的規(guī)模與資源優(yōu)勢，在市場拓展中全力塑造自身品牌特色，提高品牌溢價和企業(yè)市場競爭力。

3、城市服務行業(yè)經(jīng)營模式和特征

物業(yè)管理費是物業(yè)管理公司的主要收入來源。物業(yè)管理費可按包干制或酬金制收取。按包干制收取物業(yè)管理費是中國物業(yè)管理行業(yè)，尤其是住宅物業(yè)的主要收入模式，這是因為包干制簡化了業(yè)主及住戶就重大開支的集體決策流程從而提高了效率，同時激勵物業(yè)管理服務提供商優(yōu)化營運從而提高盈利能力。

4、城市服務行業(yè)相關(guān)政策

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展水平與居民的工作與生活環(huán)境密切相關(guān)，同時物業(yè)管理行業(yè)吸納了大量的勞動力，提供了大量就業(yè)崗位，為保持經(jīng)濟持續(xù)增長發(fā)揮了積極作用。近年來我國政府持續(xù)推出鼓勵物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的積極政策。

城市服務行業(yè)相關(guān)政策

資料來源：普華有策

《2025-2031年城市服務行業(yè)市場調(diào)研及發(fā)展趨勢預測報告》涵蓋行業(yè)全球及中國發(fā)展概況、供需數(shù)據(jù)、市場規(guī)模，產(chǎn)業(yè)政策/規(guī)劃、相關(guān)技術(shù)/專利、競爭格局、上游原料情況、下游主要應用市場需求規(guī)模及前景、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場集中度、重點企業(yè)/玩家，企業(yè)占有率、行業(yè)特征、驅(qū)動因素、市場前景預測，投資策略、主要壁壘構(gòu)成、相關(guān)風險等內(nèi)容。同時北京普華有策信息咨詢有限公司還提供市場專項調(diào)研項目、產(chǎn)業(yè)研究報告、產(chǎn)業(yè)鏈咨詢、項目可行性研究報告、專精特新小巨人認證、市場占有率報告、十五五規(guī)劃、項目后評價報告、BP商業(yè)計劃書、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、藍白皮書、國家級制造業(yè)單項冠軍企業(yè)認證、IPO募投可研、IPO工作底稿咨詢等服務。（PHPOLICY：RSYW）